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张大伟:降息5基点 11月20日后楼市会热吗?!11大趋势

2019-11-20 11:41:10 来源:大伟看楼市 感谢300643

  11月20日,LPR改革后迎来第四次报价。最值得关注的是5年期的LPR历史首次降低,如果把这视同基准利率,可以说(2015年10月24日起人行公布的银贷款5年以上基准利率4.9%)这是4年来,房贷基准利率的首次降息!

  降息5基点,11月20日后楼市会热?吗?!11大趋势

  今日贷款市场报价利率为:1年期LPR为4.15%,前值为4.2%。5年期以上品种报4.8%,前值为4.85%。

  降息5基点,11月20日后楼市会热?吗?!11大趋势

  首先:降息周期已经打开:

  央行11月18日发布的公告显示,当日开展1800亿元逆回购操作,期限为7天,中标利率为2.5%,较此前下调5个基点。此前1年期MLF利率下调是2016年6月以来首次,此次7天期央行逆回购利率下调则是2015年10月以来首次。

  对于房地产市场来说,影响最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企业贷款成本,5年期LPR基本代表了房贷利率的走势,5年期LPR的降低,代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

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  本次5年期的LPR下调,对于购房者而已,只是开始,100万贷款30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。

  这只是开始,从猪肉价格逐渐平稳看,未来几个月LPR还将明显下调。

  其次:房地产市场政策也开始出现宽松苗头

  最近楼市的政策已经出现了宽松趋势:11月中旬部分城市房地产政策:

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  从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,其中央行继续明确不短期刺激房地产,深圳调整了普通住宅标准,另外部分城市的公积金政策有所宽松。

  第一:LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。

  因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以本次降息出现5年期降低,对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。

  第二:第四次的报价,降息周期开启!

  但全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的继续轻微下调。

  整体看,全社会贷款成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流

  第三:目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。

  第四:预计2019年房贷额度依然刷新历史记录,但涨幅将明显降低。

  原来不同城市之间,房贷的利率差距巨大:

  全国房贷利率执行严重不均衡,从不同城市看,上海不论是不是恢复之前,依然首套房贷款有一定折扣,从银行成本角度看,上海能够执行基准优惠,而其他城市基准上浮,与房地产调控无关。每贷款100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

  第五:2019年楼市销售额有望超过16万亿!

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  10个月房地产销售面积首次同比上涨,全年销售额超过15万亿成定局

  1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1—9月份为下降0.1%。

  商品房销售额124417亿元,增长7。3%,增速加快0。2个百分点。

  2018年同期数据:1-10月份,商品房销售面积133117万平方米,商品房销售额115914亿元。

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  2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局!年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

  10月份房地产市场销售活跃,同比均明显上涨,拆分单月数据看,10月全国房地产市场销售面积高达1.4亿平米,同比上涨了1.94%。销售额高达1.29万亿,同比上涨了9.7%。

  整体看,市场在5-6月反弹后,再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-10月已经连续3个月市场数据上涨。

  (2018年全年房地产销售面积171654万平方米,商品房销售额149973亿元)

  第⑦:后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

  如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。

  从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

  第⑧:整体看,房地产调控政策避免房贷过量,引导资金进入实体经济!

  关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来,密集提及,累计看,中央各部位在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。

  第⑨:LPR的降低,对于房地产市场肯定是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。

  对于购房者来说,刚需购房者,针对当下的优质房源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经限制房价。

  第10:整体看,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

  第11:LPR降低后,市场有望平稳

  二手房数据看,连续出现了3个月20个城市房价下调,这也是最近2年来首次出现。

  从不同城市变化看,一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落,2019年上半年的小阳春已经过去。

  第十:降准与LPR降低的出现,对当下楼市有稳定的作用,但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹,整体年末房地产市场有望平稳。

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  房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低,当然已经可以看看房了。

关键词阅读:央行 降息

责任编辑:赵路 RF13155
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