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叶檀财经:楼市跌到极限!最大的骗局出现!

2019-11-19 08:50:55 来源:金融界网站 作者:时晨晨 感谢300643

上次出现这种情况,还是上一轮调控的至暗时刻:2015年3月份,当时有48个城市二手房价格下跌。

  楼市跌到了极限!

  10月,70个大中城市中,二手房房价下降的城市达到35个,占到一半,创55个月新高。

  上次出现这种情况,还是上一轮调控的至暗时刻:2015年3月份,当时有48个城市二手房价格下跌。

  当年,楼市跌倒极限,政策立马开始大放松,刺激力度远超想象,被称为“330新政”:

  3月30日下午4点58分,央行、住建部、银监会联合发文,把二套房首付比例从60%降低至40%,公积金首套房贷款,最低首付由30%降低至20%;

  仅仅10分钟后,财政部和国税总局又联合发布消息,称从3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。

  从此,中国房地产又开启了新一轮大牛市!

  又一次,中国楼市跌入至暗时刻,丝毫未见光明。

  11月16日,央行发布三季度货币政策执行报告,第5次重申,因城施策,落实房地产长效机制,不将房地产作为短缺刺激经济的手段!

  房价下跌,房地产蓄水池功能消失。

  问题是,宏观流动性仍然非常充裕,也远超预期,13天内央行两次降息,一次降准:

  11月18日,周一,央行开展了1800亿元为期7天的逆回购操作,中标利率2.5%,此前为2.55%,“降息”50个基点。

  11月15日,央行进行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整。

  11月5日,央行下调MLF操作利率5 BP。

  国内流动性充裕,房地产价格又不涨。水满则溢,所有人都很焦虑,都在寻找新的投资机会。

  这时候,骗子们出现了。他们说,要加强海外资产配置,去西港投资吧!

  去西港投资,这才是最大的骗局!

  楼市跌到极限!最大的骗局出现!

  人间有炼狱!罪恶之城大撤退!

  人间有炼狱,西港最残酷。

  黑帮、赌徒、嫖客、瘾君子、淘金客等等,都聚集在了柬埔寨西哈努克港,这个海边“小渔村”也成了著名的罪恶之城。

  魔幻现实的开始就是,为了吸引投资,西港放开了博彩业,一碗血倒进了鲨鱼池子,激起轩然大波。

  2018年,西港赌场76家开业,99家已经拿到牌照,未来预计达到200家。有人调侃,西港一半是中国人,中国人的一半是菜农(菠菜从业者)。

  无数“捞偏门”的人来到西港,这些人“基本上要么是国内混不下去,要么就是说有点事儿”。

  可以想象,西港的社会生态何等恶劣。“在我们这儿(西港),每周发生死人不是新闻,不死人才是新闻。”

  楼市跌到极限!最大的骗局出现!

  楼市跌到极限!最大的骗局出现!(来源《被玩坏的西哈努克港》)

  官方统计显示,西港犯罪率上升了25%2018年发生105起案件,2017年为84起。其中,较重的刑事案件为29起,逮捕嫌犯73人,其中包括48名中国公民。

  问题的关键是,无论是网络博彩,还是被骗去当“奴工”,最大的受害者都是中国人,影响十分恶劣。

  中国和柬埔寨终于开始行动。

  8月13日晚,中国代表团抵达金边,第二天中柬警方进入了赌场抓捕了126名涉嫌电信诈骗的中国籍嫌疑犯。

  这次行动意义非凡,它是中柬警方第一次进入有合法牌照的赌场抓人,把伪装成博彩公司的诈骗集团一举打掉。

  标志性更强的是,8月18 日,柬埔寨总理洪森发了一个通告:停止办理“网络赌博”营业执照,打击非常网络赌博,现在网络赌牌到期不得延续。

  西港,“兴”于博彩,也“亡”于博彩,捞偏门的中国人开始大撤离。

  据柬埔寨官方统计,8月份8.9万中国人从柬埔寨回国,挤爆了直飞国内城市的航班,原本4000的机票一度涨到6000一张。据柬官方预测,9月在柬华人将减少近20万。

  西港大退潮,黑暗更真实:没有人敢在凌晨逗留街头,没有人敢轻易露富,生怕自己被抢劫、被绑架……

  楼市跌到极限!最大的骗局出现!

  别扯了!西港不是深圳 没有投资价值!

  就这样一个罪恶之城,骗子为了推荐项目,竟然拿它跟改革开放初期的深圳相比!太荒唐了!

  深圳从一个小渔村发展成为一个国际性大都市,确实创造了太多了人类奇迹。

  就是因为深圳平地起高楼,当年一穷二白啥都没有,才会成为骗子对标的大城市。

  无论你说什么,他们都会说,当年深圳不也是啥都没有吗?真是太鸡贼了!

  “西港没有啥基础设施啊?”“这没关系的,当年深圳也啥都没有,现在不照样是国际性大都市?”

  对于骗子来说,只要有梦想就足够,可劲儿的画饼是他们的专业。

  但是——深圳的奇迹不可复制!

  深圳创造人类奇迹,跟深圳的包容分不开,“来了就是深圳人”,无数人来这里追逐梦想。

  没有这些人,就没有现在的深圳,但是我们也要看到,只有这些人,深圳也发展不起来。

  大国大城。

  深圳崛起,最深层次的原因是,背靠庞大的内陆腹地,市场需求庞大,还有人口红利。

  深圳奇迹的大背景是,中国经济增长的奇迹不可复制,印度复制不了,柬埔寨更复制不了。

  先看人口红利。

  拿西港跟深圳比,很重要的一个原因就是,柬埔寨年轻人口比较多。

  官方数据显示,2019年柬埔寨总人口1528.8万人,平均年龄27岁,34岁以下的年轻人占总人口的70%,呈现一个“正金字塔形”。

  深圳崛起时,中国的人口什么状况呢?

  1950至1958年和1962至1975年两大婴儿潮时期,每年出生人口高达2069万和2583万,相当于我们每年“生”1.4个柬埔寨人口。

  1978年,中国15~64岁劳动年龄人口数为5。59亿,1981年突破6亿,1986年超过7亿,1995年达到8亿,2002年超越9亿,2011年跨过10亿,2013年达到峰值10。06亿。

  这种体量的劳动力人口,才造成了中国经济增长的奇迹。柬埔寨整个国家才那么点儿人口,跟我们的一个二线城市差不多,即便全是年轻人,也没啥前途。

  更何况,现在柬埔寨人口增速已经大幅放缓了。

  根据柬埔寨官方数据,由于出生人口下降,柬埔寨人口增长从1998年至2008年间的1。5%,下降至2008年至2019年间的1。2%。

  再说了,深圳经济崛起的时候,我们的人口红利是“两头吃”,劳动力人口大幅增长,“人口负担”同时也在减少。

  从1980年到2000年,我们15岁到59岁的劳动年龄人口每年以1.8%的速度增长,同时依赖型人口(小于15岁和大于60岁)每年减少0.2%。

  别听骗子忽悠,经济发展禀赋条件相差十万八千里,柬埔寨不可能成为下一个中国。

  对应的,西港也不可能成为下一个深圳。

  每一个小渔村,都有一个深圳梦,都梦想成为国际港口城市。

  伦敦、新加坡、香港、上海、深圳等等港口城市,确实是全球经济的明珠,全球60%的经济集中在泛港区,75%的大城市、70%的工业资本和人口都集中在海岸带。

  西港,没戏。

  西港有什么?水深、海岸线等自然条件不错,仅此而已。

  早期的时候,港口城市发展,自然条件非常重要,方不方便船只停泊,方不方便港口建设等等。

  现在,港口发展,主要看社会经济条件,经济腹地条件如何,客货流量大小,服务跟上跟不上,金融支持情况等等。这些都是柬埔寨的先天劣势,没法改变。

  以前,西港没发展起来;以后,西港更发展不起来。

  当年深圳崛起的时候,正赶上新一轮全球化大浪潮,全球经济增长快,国际贸易增长更快!

  现在啥情况,特朗普挑起事端,国际贸易停滞,全球的港口都在想方设法转型升级,小心翼翼的伺候好客户。

  西港从现有成熟港口嘴里抢肉吃,比登天还难!

  所以,别被忽悠了,中国经济增长奇迹不可复制,柬埔寨不会成为下一个中国,西港也不会成为下一个深圳。

  楼市跌到极限!最大的骗局出现!

  叫你投资西港?给他两耳光!

  西港走红,本来就很荒诞。

  大撤退之前,西港灯红酒绿,充满暴力,全是泡沫。

  大撤退之后,西港冷冷清清,无人问津,一片萧条。

  如果这个时候,还有人跟你说,赶紧去投资西港,未来发展潜力巨大,不要犹豫,上去给他两巴掌,叫骗子滚远点!

  千万别把骗子想的太好,他们是来骗你血汗钱的。无论是在国外卖土地还是在国内卖面膜,没有本质区别:都是用高得离谱的价格把东西卖给你。

  这种骗局的逻辑清晰,受害者容易接受和理解,毕竟最后他们手里面可能还会落一些实物商品。

  跟卖土地的骗子相比,买面膜的骗子还算“善良”。一片面膜成本几分钱,卖给你十几块,虽然很“黑心”,但是受害者总体花不了几个钱。万一要是买土地,那可就要被坑死了。本来2万一亩的土地,卖到17万一亩,甚至40万一亩,等到猴年马月也回不了本儿!

  天不怕地不怕,就怕骗子有文化,房地产交易细节太繁杂,世界各地的政策又大相径庭,骗子完全可以利用“规则”安全脱身,你一点儿办法都没有。

  “割你韭菜就割你韭菜了,你能怎么着?不服告我去啊!”

  骗子太猖狂,人民网(行情603000,诊股)都看不下去了,转载文章警示国内投资者,标题直接就是《喊你去泰国买房,不是坏而是很坏》。

  海外房地产投资,骗局大致分为两类:一类是信息都是假的,纯骗局;另一类是,投资陷阱,隐藏的比较深。

  一、纯骗局,宣传是假的,项目是假的,隐瞒关键信息等等,这就是欺诈。

  比如柬埔寨房地产投资:

  1、土地的性质明明是特许经营性质,只能租赁99年,非要硬说成是永久产权的硬卡;

  2、周边明明没有配套设施,为了造势,虚假宣传将来规划为国际学校、商业综合体等等;

  3、土地的地理位置,明明离核心区域30公里,非得说成20公里,明明在洪涝区,偏偏不告诉你;

  4、交易前房屋面积可能是100平米,但是不告诉你哪些违章建筑要拆,最后面积可能只剩60平米;

  5、土地和房屋的产证可以分开办理,可以分开卖,甚至两个产权卖给不同的人,后续问题十分麻烦;

  6、有些项目,产证都没到手,都没搞定,就直接拿过来卖。

  ……

  这类骗局,放在其他国家,找个靠谱的律师差不多就能避免。在柬埔寨,这事就非常麻烦,清廉指数排名常年倒数,给钱啥都好说,官员说的话也很不靠谱,特许经营用地说收回就收回,随意性很强。

  二、投资陷阱,这类骗局隐藏的比较深。

  先看“收益率陷阱”。

  西港不少房地产项目,比如商铺和土地,都会告诉你预期收益率会达到8%,甚至10%。

  他们是怎么计算的?

  常见的方法就是,以过去推未来。过去几年,每年的收益率都是这个数字,未来还会是这个数字。这个逻辑问题很大,简单类比一下股票就知道,过去一个月,某只股票大涨翻倍,未来还会翻倍吗?

  肯定不是的,涨的越高,涨的越快,股价回调的风险也就越大,西港地价三年涨十倍,租金两年涨五倍,未来怎么可能还会涨?

  西港的房地产市场,刚开始欧美人主导,然后韩国人、台湾人主导,现在是大陆客坐庄,左手倒右手,营造出一片虚假繁荣的景象。这跟股票做坐庄一样,价格已经失真,建立在上面的收益率也是泡沫。

  有些项目,以市场价格算,确实收益率能够达到8%-10%,但是他们没告诉你,还有管理费、税金、维护费、海外买家税、个人所得税等等,税费一扣,收益率也大大下降,完全没有吸引力。

  还有一些项目,收益率确实比较高,也有中介租赁公司承诺,这样就没问题了?大错特错!

  来算一笔账,有两个方案,第一个方案是,项目成本2万块,正常情况下卖5万,利润有3万;第二个方案是,项目成本2万,包装一下,卖40万,并且承诺未来5年收益率10%,利润多少?13.6万,这还没算上资金的时间价值!本来赚你3万,带上承诺租金后,能赚你13.6万。

  看见问题的核心没?就是价格。

  价格买贵了,即便承诺未来高收益率,这个项目也不划算!

  骗子,就是高价卖给你东西!

  再看“流动性陷阱”。

  投资最重要的是什么?

  如果你给的答案是价格,那么你只是初级投资者;高级投资者给出的答案是,流动性。

  没有流动性,价格就是假的。

  一级市场股权融资有很多类似的骗局,一个垃圾项目,钱融了一轮又一轮,估值蹭蹭蹭的往上飙,一看投资方,全是自己人再玩,外面人进来就被坑。实在等不来人玩,公司就上市,让二级市场的韭菜去接盘。

  二级市场也有流动性问题,在金融危机中,大家都恐慌性抛售,接盘侠突然消失了,整个市场只有卖方,没有买方,成交量暴跌,流动性骤然丧失,本来一个跌停能出货,结果四个跌停后才出货。

  跟流动性好的资产相比,流动性差的资产价格一定很低,这在金融学上叫“流动性折价”。

  房地产市场,流动性更重要,因为房子和土地,投资规模大,本身的流动性就非常差。

  流动性越差,房地产的价值就越低,案例就是商业地产,全国范围内一打击,流动性立马消失,现在价格差不多是住宅的60%。

  再极端一点,没有流动性的房地产,就是一堆钢筋水泥,几乎没有任何价值。

  二手房市场代表了房地产的流动性,无论国内还是国外,没有二手房市场的城市,房地产市场没有投资价值。

  谁给你推荐没有流动性的房子,谁就是骗子。

  别说西港,整个柬埔寨,几乎都没有二手房市场,你投资急需用钱,想变现的时候,你房子卖给谁?

  西港当地人大概10万左右,中国人口大概15万人,相当于国内中西部一个县城的水平。类比一下,国内中西部小县城,谁家没有两套房?谁愿意买二手房?二手房一年能成交几套?

  柬埔寨人均GDP才1300美元,人均收入1200美元,确实摆脱贫穷国家标准了。问题是,你知道一个词叫“被平均”吗?

  柬埔寨贫富差距极其严重,5%的人占据了80%的财富。绝大多数柬埔寨人还是非常贫穷,买不起你的项目,那一小撮富人又看不上你的项目,非常悲催。

  没人接盘,这才是西港房地产最大的问题!

  楼市跌到极限!最大的骗局出现!

  骗子很努力 警惕三个心理攻势!

  现在骗子非常勤奋,全国各地到处演讲,打着投资形势分析的旗号,宣传自己的项目,找韭菜接盘。

  檀香们,可把眼睛擦亮了。

  他们会跟你说,没关系,投不投不重要,过来听听演讲就行,反正又不要钱。

  去了之后,他们就会给你一些虚假的“宣传”材料,把项目投资优势给你描绘一下,让你觉得,这笔投资很划算。更过分的是,他们还可能再给你一些场景体验,让你想象着自己在异国他乡有一亩地,想象着山水田园的生活,非常美好。

  这个时候,销售代表赶紧过来找你签字,顺便告知一下,实际项目跟宣传可能“稍微”有一些不一样,你还是会有点儿不舒服,但是内心又舍不得这些美好想象,于是就稀里糊涂的签了字。

  骗子们深谙此道,屡试不爽,因为你内心里面已经把这个东西归自己了,不愿放弃。

  这些都是行为金融学的应用。人不是风险厌恶的,而是损失厌恶的,人对损失的厌恶程度,远远高于对获得的满足

  楼市跌到极限!最大的骗局出现!

  为啥很多商店,让你试一试,试一试又不要钱。是的,试一试不要钱,但是脱下来那种失落感就太痛苦了,很多人因此乖乖的把钱交了出来。

  如果檀香们实在没办法,去听投资形势分析大会的时候,他们插播了项目宣传,你的注意一下,骗子的第二个行动——托。

  人是群体动物,宣讲会就是一个小群体。在群体中,人的智商会急剧降低,这时候会有几个托,引导大家的情绪和心理。

  让你觉得,你不跟着说项目好,就像是异类,你不跟着投资,就像被抛弃一样。

  这就是,羊群效应,骗子们很会利用大家的从众心理。

  最后,实在没办法,也被说的心动了。还有最后一道关,千万别轻易交定金,回到家里,冷静个三五天。

  交了定金,你就很难再跳出这个坑了,这里牵扯到沉没成本。很多人心理过不去这个坎儿,觉得定金都已经交出去了,不把尾款付了,很可惜。

  如果定金也交了,这就看自己选择了,你究竟是想选择损失10万块定金,还是想损失100万投资?

  檀香们,千万要擦亮眼睛,认清怂恿大家去西港投资的骗子!

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关键词阅读:房价 西港

责任编辑:曹静
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