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风口突然没有了!这个“金九银十” 开发商越降价,购房者越焦虑

2019-09-23 08:15:52 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 打板粤泰股份错在哪?

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  近几年,调控将楼市特有的季节性波动抹平了,“金九银十”凉了几年,但今年似乎比往年要凉,开发商集体焦虑。这不是贩卖出来的,而是真焦虑。比如,“抢收”市场的份额争夺战,早在8月份就打响了。新盘普遍启动全渠道代理,即中介全覆盖、网络全覆盖。全民经济人、全员卖房等肉身渠道,也不放过。过去,员工卖房是为了多拿奖金,现在是怕被炒掉。

  过去几年,楼市顺风顺水,地产从业者,个个觉得自己倍儿有能力,但其实都是风口下的那个“幸运猪”。现在,风口突然没有了,但定下的目标还是要完成的,特别是过去2年内头脑发热,以为能力超然,定下“千亿目标”的房企们,现在被架上了烧红的炮烙上。

  于是,只好层层压指标了,地产员工今年可谓亚历山大。恒大数万员工在朋友圈转发楼盘促销信息,这是过去没有的。时代地产的老板定下了2020年冲千亿的目标,但今年上半年只完成了年度目标(今年为750亿)的42%。所以,就不得不祭出销售目标和员工绩效,甚至是去留挂钩。

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  当然,最刺激、最夺人眼目的,还是“价格战”这个杀手锏。地产界有句俗语,“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”。现在,“凡推售、必优惠”已是共识,9折新推盘、8折尾盘”比比皆是。8月份,全国商品房销售同比增长了4.7%,增速创近年来的新高。各界都认为,除了去年8月市场较差(造成低基数)以外,开发商的无孔不入的营销战、价格战,也发挥了一些作用。但即便如此,房子也非常不好卖,新盘去化率普遍在30%以内。

  “金九”开局的上半月,35新房成交同环比都下跌了7%。要知道,此前重点城市已连续跌了2个月了。开发商的焦虑,将楼市的主导权让给了购房者。现在,买方市场的特征明显,访客量还不错,但“观望为主,不急于成交”。因此,继续祭出降价手段,只能使市场越来越疲软。

  而且,开发商越降价,购房者越焦虑:“我这个时候买,会不会买贵了?开发商的降价和优惠,会持续多久?降到什么程度?这一轮的底在哪里?我能否抄到?”这山比着那山高,即使折扣已经很诱人,但总觉得还有优惠空间,总觉得送装修、送车位、送面积还不够。

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  注意的是,现在新房在售库存很低。克而瑞监测的27个重点城市中,22个城市的库存消化周期低于12个月,11个城市的库存周期低于6个月。既然短期供求这么紧张,为何新房降价也难卖?因为,除了新盘竞争之外,二手房这个开发商眼中的异类生物体,正在以其生猛彪悍的作风,大举侵入新房生态圈,并彻底修订了楼市的游戏规则。现在,一二线热点城市二手房挂牌量多是“10+”的水平,差不多都比去年底要翻一倍,远比新房供应要多。

  比如,目前深圳、杭州、重庆、成都二手房挂牌量分别有6.3万套、10万套、11。7万套、11万套,分别比去年底增加3.3万套、1.5万套、7.1万套、5。2万套,普遍要比新房在售库存高30%以上。二手房挂牌量暴增,似乎是一夜之间发生的。3个月前,银保监会主席郭树清曾说过,“靠房地产理财的居民都会发现很不划算”。现在来看,还真是那么回事儿。

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  考虑资金成本、交易成本、机会成本、房屋折旧等等,这两年买房的话,不亏就是赚啦。为什么呢?因为房价涨幅收缩,盖不住成本了。据中泰证券统计,上海持有房产的成本大约是9%。也就是说,如果上海房价不涨,或者涨幅低于9%,那么买房者其实就会出现账面亏损。在深圳,这几年加杠杆投资房产的职业炒客很多,其中有一位炒客与笔者私聊,他是2017年加杠杆买房的,尽管房价上涨了20%,但算下来并未盈利,还不如投资理财呢!

  赚钱是炒房的王道,不赚钱了,就得套现,毕竟成本摆在那里。问题是,现在交易成本太高,各种税费高达房屋总价的6%-10%。动辄几十万的成本,要一次性拿出来,在需求不再任性的情况下,市场的表现就是“看的多、买的少”。贝壳统计的典型14城中介带看量,近几个月一直在高位,但二手房成交却惨淡,周期高达4-6个月。结果,就是业主不得不降价。

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  刚刚发布的8月份70城房价指数显示,20大城市二手房价格连跌3个月。当然,二手房跌价,也是被新房逼得。试想,新房一边限价,一边打折,还有交易成本优势,二手房价就得降到和新房价格差不多的水平上,甚至比新房还要低,这就形成了二者相互竞价的新规则。

  去年,各地新房限价,尽管出现“排队抢房”等乱象,但直接导致了二手房市场的低迷。紧接着,今年二手房降价,也将新房逼向死角。开发商心里很清楚,政府限定土地出让溢价、限定新房价格涨幅,本质上就是切断从“地价-房价”、从“新房价格-二手房价格”的房价传导渠道,将地产归类为收益平庸的资产。因此,地产商唯一的选择,就是加快出货。

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  “房住不炒”喊得掷地有声,落地时润物细无声。因为,楼市这个庞然大物,它绑架了去除杠杆、消耗泡沫的路径,即“老成谋国,时间换空间”。新房价格还要上涨,一来过去几年地价高,二来允许一定的涨幅,才能保持财富的美好念想,需求端才不至于哑火。这样,对土地市场也好、商品房市场也好,都是好事情。毕竟,祛除地产依赖不是短时期能解决的。

  但是,楼市前景清晰,其作为资产的尾部溢价,不知不觉中消磨殆尽、昨日黄花。当然,无论房价还是交易量,高位平衡是多方共识。政策要拿捏和权衡,比如刚刚公布的贷款市场报价利率(LPR),5年期的保持不变,并未定向加息。显然,楼市冷了,要稳定一下。

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关键词阅读:金九银十 房住不炒

责任编辑:赵路 RF13155
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